Co se na trhu děje teď
Po vrcholu sazeb v letech 2022–2023, kdy se hypoteční úroky dotkly 6 % p.a., trh postupně klesl. V roce 2026 se průměrné nabídkové sazby pohybují v širokém rozpětí — záleží extrémně, kterou banku oslovíte, jak vypadá LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) a jakou bonitu vykazujete.
Rozdíl mezi nejlepší a nejhorší nabídkou pro stejného klienta běžně dosahuje 0,8–1,2 procentního bodu. Na 4milionové hypotéce na 25 let to znamená rozdíl ve stovkách tisíc korun za dobu splatnosti.
Proto je u hypotéky srovnávání napříč všemi bankami zásadní. Ne 2–3 banky podle toho, kde mám účet, ale skutečně všechny relevantní hráče.
Fixace 1, 3, 5, 7 nebo 10 let?
Tohle je otázka, na kterou neexistuje univerzální odpověď. Závisí na třech věcech:
- Vaše očekávání ohledně budoucího vývoje sazeb
- Jak moc snesete neurčitost
- Co bude s nemovitostí v horizontu fixace (prodej, refinancování)
Naše praktická pravidla:
- Krátká fixace (1–3 roky) dává smysl, pokud očekáváte výrazný pokles sazeb a chcete se za pár let refinancovat, nebo plánujete prodej nemovitosti
- Střední fixace (5 let) je nejčastější volba — bezpečnostní kompromis mezi cenou a stabilitou
- Dlouhá fixace (7–10 let) dává smysl, pokud chcete maximální jistotu splátky a aktuální sazba není výrazně nad očekáváním
Pozor: nejdelší fixace nebývá nejlevnější. Banky si za jistotu nechávají zaplatit. Často nejlépe vychází fixace 5 let.
Když máte hypotéku z minulých let
Pokud splácíte hypotéku z let 2017–2021, máte pravděpodobně sazbu výrazně nižší než dnešní trh. Pak je odpověď jednoduchá: do refixace nic neměnit a držet stávající sazbu co nejdéle.
Pokud naopak splácíte z vrcholu let 2022–2023 (sazby kolem 5–6 %), může se refinancování vyplatit už teď. Spočítáme to:
- Aktuální zůstatek úvěru × rozdíl sazeb × roky do konce fixace = úspora na úrocích
- Mínus poplatky za předčasné splacení a nový úvěr
- Pokud výsledek > 50 000 Kč → typicky se vyplatí
U klientů, co k nám přijdou s hypotékou z vrcholu sazeb, najdeme úsporu refinancováním v drtivé většině případů.
Chyby, které vidíme nejčastěji
1. Hypotéka jen u své banky. Banka u které máte účet vám obvykle nedá nejlepší podmínky — počítá s tím, že vám je hloupé chodit jinam. U nového úvěru oslovte 5+ bank. Rozdíl bývá v desítkách tisíc na hypotéku.
2. Maximální splátka, maximální úvěr. Banka schválí maximum, které vám LTV a DSTI dovolí — ale to neznamená, že byste si měli vzít maximum. Při neočekávané změně příjmu, nemoci, ztrátě práce se pak splátka stává nezvládnutelnou.
3. Bez životního pojištění a pojištění schopnosti splácet. Hypotéka je největší jednotlivý závazek v životě většiny lidí. Pojištění schopnosti splácet u banky je obvykle drahé — lepší řešit samostatně přes nezávislé životní pojištění.
4. Refixace bez srovnání trhu. Banka pošle nabídku k refixaci, klient ji podepíše, protože „to je jednodušší". Přitom konkurence by mu v té chvíli dala výrazně lepší sazbu. Vždy srovnat.
Investiční nemovitost vs. vlastní bydlení
Specifická kategorie. Pokud kupujete byt na pronájem, podmínky úvěrování jsou jiné:
- Vyžadovaná hotovost (LTV) bývá vyšší (70–80 % oproti 90 % u vlastního bydlení)
- Sazba je obvykle o 0,3–0,5 p.b. vyšší
- Banka započítává očekávaný nájem do bonity — ale konzervativně
Cashflow analýza: nájem musí pokrýt splátku + provoz + rezervu na výpadky. Pokud se nedostanete alespoň na nulu při 80 % obsazenosti, projekt se nevyplatí.
Hypotéka jako součást plánu, ne sólo rozhodnutí
Hypotéka není rozhodnutí o samotě. Ovlivňuje, kolik můžete investovat, jakou potřebujete rezervu, jaké pojištění a kdy budete moct přestat pracovat. Bez celkového plánu se snadno stane, že hypotéka „sní" všechny ostatní cíle — a vy 25 let splácíte, místo abyste budovali.
Proto u FSE řešíme hypotéku vždy v kontextu celého plánu. Nejde jen o to najít nejnižší sazbu (i když to děláme). Jde o to, aby hypotéka zapadla do vašeho dlouhodobého směru.